廣東省高級人民法院印發《關于審理建設用地使用權合同糾紛案件的指引》的通知

　　(粵高法[2017]199號)

　　全省各級人民法院：

　　現將《廣東省高級人民法院關于審理建設用地使用權合同糾紛案件的指引》印發給你們，請結合實際認真貫徹執行。對執行中遇到的問題，請及時報告我院民一庭。

　　特此通知。

　　廣東省高級人民法院

　　2017年9月12日

　　廣東省高級人民法院關于審理建設用地使用權合同糾紛案件的指引

　　為正確審理建設用地使用權合同糾紛案件，統一裁判尺度，提高審判質量，根據有關法律和司法解釋的規定，結合審判實踐，制定本指引。

　　一、根據行政訴訟法第十二條第一款第十一項和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第十一條的規定，政府征收部門與被征收人簽訂的土地、房屋征收征用補償協議屬于行政協議。一方當事人不履行補償協議約定的義務，另一方當事人提起訴訟的，不屬于民事案件受理范圍。集體經濟組織或者房地產開發企業等其他主體與被征收人簽訂征收補償協議的，依照《廣東省高級人民法院關于明確土地、房屋征收征用補償協議糾紛案件作為行政案件處理的通知》(粵高法〔2017〕148號)處理。

　　二、土地使用者未依照建設用地使用權出讓合同約定的期限和條件開發、利用土地，土地管理部門依法給予警告、罰款、征繳土地閑置費或者無償收回土地使用權的，屬于行政機關的具體行政行為，由此產生的糾紛不屬于民事案件受理范圍。出讓方起訴請求受讓方依照合同約定交納土地出讓金、違約金，或者受讓方起訴請求出讓方依照合同約定交付土地、辦理土地使用權登記的，屬于民事案件受理范圍。

　　三、政府或者相關行政部門對外簽訂的招商引資合同，因合同約定的協助辦理建設用地使用權出讓手續、完成土地前期開發等民事權利義務內容產生的糾紛，屬于民事案件受理范圍。當事人起訴請求履行合同約定的稅收優惠、戶口遷入、子女入學等義務的，不屬于民事案件受理范圍。

　　四、對于未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定的內容建設的違法建筑的認定和處理，屬于國家有關行政機關的職權范圍。當事人起訴請求確認違法建筑權利歸屬及內容的，不予受理;已經受理的，裁定駁回起訴，并告知當事人先向行政機關申請處理違法建筑問題。

　　涉及違法建筑使用費的給付，婚姻家庭、繼承案件中的權益分割，占有保護，建筑物、構筑物倒塌損害責任等糾紛，屬于民事案件受理范圍。

　　五、經營性建設用地以及同一土地有兩個以上意向用地者，未采取招標、拍賣、掛牌等公開競價方式出讓的，應當依照合同法第五十二條第五項和物權法第一百三十七條的規定認定出讓合同無效。

　　六、建設用地使用權出讓合同涉及的土地雖然已經取得建設用地規劃許可，但未依法辦理農用地轉用審批手續的，應當依照合同法第五十二條第五項和土地管理法第四十四條的規定認定出讓合同無效。

　　七、土地使用權出讓方依據合同向受讓方追索土地出讓金的請求權，適用訴訟時效的規定。

　　八、政府在土地征收中劃撥給農村集體經濟組織的留用地，土地用途為經營性用地的，當事人以未經政府批準轉讓劃撥建設用地使用權為由主張該建設用地使用權轉讓合同無效，不予支持。

　　九、當事人以轉讓抵押房地產未經抵押權人同意為由，主張轉讓合同無效的，不予支持。一審法庭辯論終結前因轉讓方未消滅抵押權無法辦理建設用地使用權轉移登記，受讓人請求解除合同并賠償損失的，應予支持。

　　十、當事人以建設用地使用權被查封為由，主張轉讓合同無效的，不予支持。一審法庭辯論終結前未解除查封，受讓人請求轉讓人辦理建設用地使用權轉移登記的，人民法院可以向其釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失，或者告知其可以依照民事訴訟法第二百二十五條、第二百二十七條的規定主張權利。

　　十一、城市房地產管理法第三十九條第一款第二項并非效力性強制性規定，當事人以建設用地使用權轉讓未達到該項規定條件為由，主張轉讓合同無效的，不予支持。

　　十二、土地已經取得建設用地規劃許可且符合下列條件之一，當事人以用地手續未完善為由主張建設用地使用權轉讓合同無效的，不予支持：

　　(一)未取得建設用地使用權登記，但轉讓方已經與土地管理部門簽訂建設用地使用權出讓合同的;

　　(二)未簽訂建設用地使用權出讓合同，但土地管理部門已經通知轉讓方繳納土地出讓金的;

　　(三)土地管理部門以其他方式明確表示同意出讓建設用地使用權的。

　　十三、當事人為實現轉讓建設用地使用權的經濟目的簽訂公司股權轉讓合同的，合同效力應當按照股權轉讓的法律規定進行審查。

　　十四、合同約定設立房地產項目公司進行房地產開發經營的，該合同為公司設立合同。當事人以簽約人均不具備房地產開發經營資質為由主張合同無效的，不予支持。

　　十五、合作開發房地產合同是指當事人訂立的以提供出讓建設用地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議，合作各方對因合作開發房地產產生的債務應當承擔連帶責任。合作方以合同相對性原則為由主張不承擔連帶責任的，不予支持。

　　十六、當事人共同承擔開發房地產的經營風險，是認定合作開發房地產合同性質的關鍵。認定當事人是否共擔經營風險，不能拘泥于合同名稱等詞句，應當依據合同權利義務關系的內容判斷。出地方不承擔經營風險，只收取固定利益，包括固定數額貨幣、固定面積或者固定比例房屋的，應當認定為建設用地使用權轉讓合同。合同約定出地方分得固定面積或者固定比例房屋，對是否承擔經營風險沒有明確約定，但通過合同解釋可以認定在房屋無法建成的情況下，出資方應當賠償出地方相應損失的，該合同為建設用地使用權轉讓合同。

　　十七、合作開發房地產合同被確認無效、解除或者撤銷后，應當對房地產項目進行清算，參照合同約定分擔損失、分享利潤，并依照合同約定和法律規定認定賠償責任。依照物權法第一百四十二條的規定，地上建筑物所有權原則上屬于建設用地使用權人。建設用地使用權登記在一方名下的，土地增值屬于合作項目的收益，合作方可以請求參照合同約定、實際投資情況等進行分配，進行實物分配時應當作出給付判決。建設用地使用權登記在各合作方名下的，進行實物分配時，可以作出形成判決。

　　十八、房地產項目公司應當遵守公司法的強制性規定。公司未依法清算，公司股東達成協議直接分配公司財產，違反公司法第三十五條有關公司成立后股東不得抽逃出資的規定以及第一百八十六條第二款有關公司財產在未清償債務前不得分配給股東的規定。人民法院對于當事人基于上述協議請求分配房地產開發利益的，不予支持，告知當事人依照公司法的規定辦理。

　　十九、農村集體建設用地流轉、集體留用地轉讓等屬于涉及村民利益的重要事項，根據村民委員會組織法第二十四條的規定，應當經村民會議或者村民代表會議討論決定。對于違反民主議定程序的土地使用權流轉合同，農村集體經濟組織主張合同無效的，應予支持。

　　合同相對人經對村民會議或者村民代表會議決議進行審查，有理由相信合同符合民主議定程序，農村集體經濟組織以違反民主議定程序為由主張合同無效的，不予支持。

　　合同相對人以違反民主議定程序為由主張合同無效的，不予支持。

　　城鎮農村的合作經濟組織、基層群眾自治組織處分重大財產違反民主議定程序的，參照本條規定處理。

　　二十、根據物權法第六十三條第二款的規定，集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體經濟組織成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。決定被撤銷的，集體經濟組織依據該決定與善意相對人形成的民事法律關系不受影響。